Desenrola 2.0 e FGTS para dívidas frustram os planos do setor imobiliário para 2026

O roteiro de 2026 começou com uma alta dose de otimismo para o setor imobiliário, com a expectativa de corte nos juros na casa dos 15%, que castigaram setor durante boa parte de 2025, e que se concretizou nas últimas duas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom). Porém, menos de uma semana depois de a Selic ser reduzida para 14,50%, um plot twist adicionou uma camada de suspense – e pessimismo – na incorporação imobiliária do país: a liberação de 20% do saldo da sua segunda maior fonte de recursos, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para a quitação de dívidas.

Na manhã desta segunda-feira (04), o governo federal anunciou o Desenrola 2.0, a segunda edição do programa de renegociação de dívidas nacional, na tentativa de remediar o endividamento recorde da população brasileira. O foco do programa é atacar as dívidas mais caras no orçamento doméstico, como cartão de crédito, cheque especial e crédito pessoal. Entre as medidas anunciadas, veio a autorização do uso de até 20% do saldo do seu FGTS para o abatimento de débitos, com transferência direta da Caixa Econômica Federal para o banco credor.

A expectativa é que o Desenrola 2.0 atenda pessoas de baixa e média renda, com salário de até cinco salários mínimos – público alvo das linhas de financiamento imobiliário subsidiadas, dentro do programa Minha Casa, Minha Vida e/ou usando o FGTS na compra do imóvel.

A Associação Brasileira de Incorporadoras (ABRAINC) manifestou preocupação com o anúncio. Segundo a simulação da entidade, considerando estimativas de saques entre entre R$ 4,5 bilhões (Estimativa Base) e R$ 8,2 bilhões (Limite Máximo Global) do FGTS, deixariam de ser criados entre 59 mil e 107 mil postos de trabalho (diretos e indiretos) no sistema habitacional e entre 25 mil e 46 mil famílias deixariam de ter acesso a unidades habitacionais.

Com a diminuição de negócios, a associação afirma também que o Estado deixaria de arrecadar entre R$ 1,4 bilhão e R$ 2,4 bilhões provenientes do setor e enfrentaria uma redução de até R$ 10,7 bilhões no PIB, devido à “perda de investimento”.

“Para a ABRAINC, a retirada desses recursos do sistema habitacional gera um impacto direto na economia, visto que o setor apresenta um alto efeito multiplicador. Para cada R$ 1 bilhão investido em habitação, geram-se 13 mil empregos e R$ 300 milhões em impostos”, afirmou a entidade em nota.

“Estamos trocando a reserva de uma vida, destinada à conquista da casa própria, por um pagamento imediato de dívidas que tendem a reaparecer. O dinheiro, por si só, não resolve o problema. Utilizar o Fundo, que é um ativo de longo prazo, para quitar juros rotativos de curto prazo é um paliativo que já se mostrou ineficaz em ciclos anteriores, sem alterar a solvência futura do trabalhador”, alegou Luiz França, presidente da ABRAINC.

Do lado da construção Civil, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), disse que a liberação de recursos do FGTS para sanear o endividamento pode impactar, especialmente, a execução do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). “Para o setor da construção, novas liberações de recursos do Fundo aumentam o cenário de incertezas gerado pela combinação de juros altos, aumento do custo das obras amplificado pela crise do petróleo decorrente da guerra no Oriente Médio, impacto da implementação da reforma tributária e discussão da redução da jornada de trabalho”, afirmou em nota.

O InfoMoney procurou as empresas listadas em bolsa mais expostas aos programas de habitação e quase todas se recusaram a falar. MRV, Cury, Direcional, Tenda negaram o pedido de comentário. Plano & Plano e Cyrela não responderam ao pedido até o momento da publicação.

O momento é sensível. Cyrela, MRV e Cury estavam entre as maiores quedas do Ibovespa na sessão desta segunda, com quedas de 4,17%, 2,89% e 2,53% perto das 15h. A Direcional também cedia 1,32%. A única alta era da Plano & Plano, que subia 3%, em um movimento de correção após cair 4,32% na semana passada. Desde 17 de abril, o Índice Imobiliário da Bolsa já caiu 12,41%.

Surpresa?

Posicionamentos compartilhados por agentes do setor imobiliário hoje não carregam o otimismo das comunicações que abriram o ano, que não mencionavam qualquer preocupação com um potencial desvio de R$ 8 bilhões no FGTS no curto prazo.

O Desenrola 2.0 não é o primeiro programa que usa o fundo como remédio para o endividamento da população – já houve o saque do saldo das contas inativas, durante o governo Temer, além do saque-aniversário, que começou durante a pandemia e segue ativo.

Além disso, o setor imobiliário há muito discute a necessidade de diversificação e ampliação do seu financiamento, com um enfoque em diminuir a dependência do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), principal modalidade de financiamento imobiliário no Brasil, que vem sendo drenado pelas retiradas líquidas da caderneta de poupança.

Desde o segundo semestre de 2025 algumas boas notícias chegaram injetando uma boa dose de ânimo na habitação, como o novo modelo de crédito imobiliário para as famílias de classe média com renda acima R$ 12 mil, financiado pela liberação de parte do recolhimento compulsório da poupança para os bancos, e o aumento dos limites do Minha Casa, Minha Vida.

Na última quarta (27) aconteceu o segundo corte na Selic do ano, endereçando a grande preocupação externada pelo setor durante todo o ano passado e em seus comunicados otimistas, mas agora abafado pelo “desvio” do FGTS para o Desenrola.

Questionada sobre ter sido pega de surpresa, a ABRAINC disse que, embora o seu otimismo permaneça sólido, fundamentado na trajetória de queda dos juros e na resiliência da demanda por habitação, a inclusão do FGTS no Desenrola 2 foi uma surpresa negativa. “Embora o governo venha buscando soluções para o endividamento, não esperávamos que a solução passasse, novamente, pela desidratação de um fundo que é o pilar do crédito imobiliário, especialmente para famílias de menor renda”, completou.

FGTS no setor imobiliário

O FGTS é o segundo maior financiador do setor imobiliário, em especial da habitação. Em 2025, o fundo respondeu por R$ 138 bilhões dos R$ 324 bilhões em novos financiamentos, considerando todos os segmentos, do comercial ao residencial, o equivalente a cerca de 43% do total, segundo dados da Abecip. No estoque, são R$ 702 bilhões de uma carteira de R$ 6,23 trilhões, ou 27% do total – atrás apenas da poupança (SBPE), com 29%.

O orçamento total do fundo soma R$ 160,5 bilhões, dos quais R$ 144,5 bilhões, ou quase 90%, estão destinados à habitação em 2026. Dentro desse montante, aproximadamente R$ 13 bilhões são voltados a subsídios, que reduzem o valor de entrada e viabilizam a compra para famílias de menor renda.

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