Inquilino abriu comércio no imóvel: como pagar e declarar no Imposto de Renda?

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A seguir, veja a resposta para uma das dúvidas enviadas pelos leitores.

Dúvida do leitor: Leitor relata que alugou um imóvel diretamente para uma pessoa física, sem imobiliária ou intermediários, e que o inquilino abriu ali um comércio. O proprietário recolhe o imposto sobre os aluguéis por meio do carnê‑leão, registrando o pagamento como recebido de pessoa física. Ele quer saber se existem alguma irregularidade nesta situação que possa causar algum tipo de sanção e cobrança por parte da Receita.

Resposta por: Sumaya Mangini, Gerente Sênior da KPMG no Brasil.

Em resumo, não há cobrança em dobro nesses casos. Se o contrato está em nome da pessoa física e os pagamentos são feitos por ela, o caminho correto é mesmo o carnê‑leão. O fato de o inquilino explorar atividade comercial no imóvel não transforma automaticamente esse aluguel em rendimento de pessoa jurídica para fins de Imposto de Renda do proprietário.

Como a Receita enxerga esse tipo de aluguel

Do ponto de vista tributário, o ponto central é: quem é o locatário no contrato e quem efetivamente paga o aluguel. Se o contrato foi firmado com uma pessoa física – com nome e CPF – e é essa pessoa que faz os depósitos mensais, a Receita trata esse rendimento como aluguel recebido de pessoa física. Nesse cenário, o proprietário deve apurar e recolher o imposto mensalmente via carnê‑leão, somando esses valores à sua base de rendimentos tributáveis na declaração anual.

O fato de o inquilino usar o imóvel para fins comerciais – por exemplo, abrir uma loja, salão ou escritório – não altera, por si só, a natureza do rendimento para o proprietário. Para o Fisco, o que importa é a relação contratual e quem é o pagador jurídico do aluguel. Enquanto não houver uma empresa formalmente assumindo a posição de locatária, com CNPJ no contrato e pagamentos feitos em nome da pessoa jurídica, não há razão para tratar o aluguel como “aluguel pago por PJ” na declaração do dono do imóvel.

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Há risco de malha fina ou cobrança em dobro?

Em regra, não. A Receita não deve cobrar o mesmo imposto duas vezes apenas porque o imóvel é usado para atividade comercial. O risco de questionamento costuma aparecer quando há incoerência entre o que está escrito no contrato, que faz os pagamentos na prática e a forma como o proprietário declara os rendimentos.

Se tudo está alinhado – contrato com pessoa física, comprovantes de depósito em nome dessa pessoa, carnê‑leão preenchido com CPF do inquilino – o procedimento está em linha com o que a Receita espera. Nessas condições, a chance de malha fina é baixa, salvo se surgirem outros problemas na declaração.

Já a hipótese de “cobrança em dobro” – por exemplo, exigir que o inquilino, como empresa, retenha imposto na fonte e, ao mesmo tempo, manter a tributação via carnê‑leão – não se sustenta se não houver pessoa jurídica envolvida na locação. Para que a lógica de retenção na fonte se aplique, é preciso que exista um CNPJ como pagador formal do aluguel, o que não é o caso descrito pelo leitor.

Qual a recomendação para o contribuinte

A principal recomendação é manter a documentação em ordem e a coerência entre o que está no papel e o que é informado à Receita. Isso significa:

Contrato de locação claro, indicando a pessoa física como locatária e o valor do aluguel;
Comprovantes de pagamento (transferências, depósitos, recibos) em nome da mesma pessoa física;
Carnê‑leão preenchido corretamente, com identificação do inquilino e dos valores recebidos mês a mês.

Se, em algum momento, a locação passar a ser feita diretamente por uma empresa – ou seja, o contrato for alterado para constar um CNPJ como locatário e os pagamentos passarem a ser feitos pela pessoa jurídica – aí, sim, o tratamento tributário muda. Nessa situação, o proprietário deixaria de recolher via carnê‑leão, e o aluguel passaria a ser declarado como rendimento recebido de pessoa jurídica, com as regras específicas de retenção e informação na declaração anual.

Você pode conferir como informar o aluguel pago ou recebido na sua declaração do Imposto de Renda aqui.

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